Définition

L'immeuble est une demeure divisée à la construction en appartements pour plusieurs particuliers, ces logements répartis par étage sont distribués par un accès principal qui les rend indépendants. L'édifice dispose par ailleurs de parties communes.

Ces demeures partagées trouvent leur origine dans la pression foncière liée au coeur des villes.

C'est tout d'abord un immeuble de rapport, construit pour un propriétaire qui loue les logements, puis dans les années vingt se constituent des associations de propriétaires qui précèdent la co-propriété à partir de 1950.

Orientations

L'étude réalisée en 1987 proposait une classification dégageant deux types morphologiques pour l'immeuble : le grand immeuble et le petit immeuble. Dans son introduction François Loyer rappelle les caractéristiques du modèle de référence rennais : l'immeuble de la reconstruction après l'incendie de 1720.

"Le type imposé par Robelin est celui d'une construction à trois ou quatre étages carrés, scandée par des mitoyens lourds et coiffée d'une grand comble en ardoise à 45°. La façade de soubassement en granit percé d'arcades est une paroi mince, en maçonnerie de moellon enduit avec chambranles, corniche et bandeaux en tufeau appareillé. Derrière ce masque de pierre, la tradition de la construction en bois renaît : planchers à la française et cloisons de pan de bois assurent les divisions intérieures, la façade arrière étant traitée comme un ensemble de coursives largement vitrée - à la manière médiévale, la circulation par le dehors forme en avant du plan de façade une structure rapportée. Ce schéma organique s'accompagne d'une distribution mixte : commerce en partie basse, logements au dessus, réserves (notamment de combustible) dans le comble. Enfin, un véritable plan-type a prévalu dans la reconstruction : il dispose deux vastes pièces carrées à usages indifférencié (boutique en bas, chambre ou salle au dessus) de part et d'autre d'un étroit passage axial : celui-ci est utilisé comme entrée au rez-de-chaussée et comme cabinet (servant aussi bien d'antichambre, de chambre d'enfant ou de garde-robe) aux étages. Des désaxements de cloison permettent, en arrière de ce passage, l'installation de l'escalier (sur un type répétitif : rampe sur rampe et en bois à balustres tournés) et, au dessus, celle d'un cabinet suffisamment large. Le dispositif sur rue est répété de par et d'autre de l'escalier côté cour - avec ou sans aile en retour. Ce procédé a d'ailleurs l'inconvénient de na pas établir l'indépendance complète des appartements puisque leur desserte transite par les trois portes du palier : cette disposition un peu primitive sera l'objet de bien des corrections au XIXe siècle.

Le petit immeuble n'est qu'une variante simplifiée et diminuée en échelle du premier modèle : on le trouve dans les voies périphériques, tout au long des anciens faubourgs. Avec un ou deux étages et des solutions ambiguës d'exploitation du comble, il apparaît comme la version mineure du type principal - dont l'apparition signale par contraste l'espace central de la ville. Dans ce deuxième type, les variantes sont multiples, qui intègrent aussi bien la maison entre mitoyens que le logement ouvrier. Sa survie est d'ailleurs fort longue, puisqu'on en trouve des exemples jusqu'au milieu du XXe siècle. Disposant d'une circulation minimum, le petit immeuble ne comprend bien souvent qu'une cage d'escalier dans - oeuvre ou demi - hors - oeuvre sur la façade postérieure, les sanitaires étant installés en demi - niveau, sur le palier".

Pour construire la première grille d'analyse, on a utilisé cette typologie en lui associant des critères liés au mode d'implantation pour mesurer la qualité structurante de l'immeuble dans le tissu. Les traitements faits sur le corpus actuellement recensé permet de confirmer la pertinence de la discrimination entre petit et grand immeuble. Leur situation dans la ville les place en relation avec des types d'activités qui modifient leur distribution et leur morphologie. C'est ainsi que l'immeuble lié à un site de production apparaît comme la symbiose de ces deux modèles.

D'autre part, le contexte de construction des immeubles au 19e siècle étant un peu différent, puisque que l'initiative individuelle succède à une démarche "collective", des critères de mesure du "standing" de l'immeuble ont été croisés avec cette première typologie. Il s'avère que l'interprétation de ces critères est ambiguë.

Pour intégrer les productions de la deuxième du 20e siècle, on a dans un premier temps distingué ces immeubles qui introduisent un gabarit et un rapport à l'espace différents en les qualifiant par des termes plus spécifiquement morphologiques, dans la mesure où ils ne révèlent plus les mêmes phénomènes. On distingue ainsi :

-l'immeuble et sa variante le grand immeuble qui désigne des sites de "centralité" ;

-le petit immeuble et sa variante l'immeuble à fonctions combinées, c'est à dire l'immeuble lié à un site de production, qui désignent des sites de périphérie ;

-l'immeuble barre à plusieurs cages d'escalier, qui peut être rectiligne, courbe, ou articulée ;

-l'immeuble tour qui compte plus de 6 étages carrés ;

-l'immeuble plots qui est un édifice de plan massé qui compte un maximum de 4 étages carrés, généralement inscrit dans un ensemble de plusieurs bâtiments.

Deux autres types sont apparus lors de la phase de recensement : la "maison immeuble" qui constitue une typologie intermédiaire entre la maison partagée et le petit immeuble, et "l'hôtel immeuble" qui constitue une typologie intermédiaire entre l'hôtel particulier et l'immeuble. Si la maison immeuble est un type morphologique assez normalisé, du moins jusqu'en 1940, l'hôtel immeuble est un édifice plus trouble et plus difficile à identifier.

Les travaux de Cabestan sur les origines de l'immeuble et ceux de Monique Eleb sur les manières d'habiter, ont constitué la deuxième source principale.

Si les travaux de Cabestan permettent de mieux cerner le problème de l'hôtel immeuble, qui s'inscrit dans la deuxième phase de la problématique, ceux de Monique Eleb montraient que d'autres critères discriminants devaient être utilisés pour Rennes. Le choix s'est donc porté sur une typologie basée sur les usages explicites de la demeure. Trois types ont ainsi été définis permettant d'isoler la référence au modèle d'origine lié à une logique de fonctions combinées (commerce), l'apparition d'un nouveau modèle lié au développement des quartiers résidentiels, le lien avec un site de production artisanale ou industrielle :

-l' immeuble à boutique, qui dérive directement du modèle du 18e siècle ;

-l' immeuble sans boutique, qui apparaît avec les quartiers résidentiels ;

-l' immeuble à fonctions combinées, qui dérive du modèle du petit immeuble.

Les traitements ont ensuite permis de structurer et de décrire les variantes selon des systèmes de distribution :

Groupe 1 : immeuble + boutique

groupe 1A : immeuble à boutique et accès cocher

-immeuble à boutique et accès cocher sans entresol

-immeuble à boutique à porte bâtarde et accès cocher

-immeuble à boutique à porte bâtarde et accès cocher sans entresol

-grand immeuble à boutique et accès cocher

-grand immeuble à boutique à porte bâtarde et accès cocher

-grand immeuble à boutique à porte à battant unique et accès cocher

groupe 1B : immeuble à boutique et porte bâtarde (vestibule et visibilité de l'escalier) ou porte à battant

unique (couloir sans mise en scène de l'escalier)

-immeuble à boutique et porte bâtarde sans entresol

-immeuble à boutique et porte à battant unique sans entresol

-grand immeuble à boutique et porte bâtarde

-grand immeuble à boutique et porte à battant unique

Groupe 2 : immeuble à seul usage d'habitation

groupe 2A : immeuble sans boutique à accès cocher

-immeuble sans boutique à porte bâtarde et accès cocher

-grand immeuble sans boutique à accès cocher

groupe 2B : immeuble sans boutique à porte bâtarde

-grand immeuble sans boutique à porte bâtarde et accès cocher

-grand immeuble sans boutique à porte bâtarde

groupe 2C : immeuble sans boutique et porte à battant unique

-grand immeuble sans boutique à porte à battant unique et accès cocher

Groupe 3 : petit immeuble et immeuble associé à un site de production

-petit immeuble à boutique

-petit immeuble à boutique et accès cocher

-petit immeuble à boutique à porte bâtarde et accès cocher

-petit immeuble à boutique à porte bâtarde

-petit immeuble à boutique à porte à battant unique

-petit immeuble sans boutique

- petit immeuble sans boutique à accès cocher

- petit immeuble sans boutique à porte bâtarde

- petit immeuble sans boutique à porte à battant unique

-maison immeuble

-immeuble à fonctions combinées

Groupe 4 : cas particuliers

-immeuble à accès multiples

-grand immeuble à accès multiples

-petit immeuble à accès multiples

-immeuble corps de passage

-immeuble à plusieurs cages d'escalier.